Đầu tư đất xen kẹt trong quy hoạch: Cơ hội và rủi ro
Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng, nhiều nhà đầu tư tìm đến đất xen kẹt như một kênh sinh lời tiềm năng nhờ giá rẻ và vị trí nằm ngay trong khu dân cư. Việc đầu tư đất xen kẹt luôn song hành cùng những cơ hội hấp dẫn và rủi ro đầu tư khó lường. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết khái niệm đất xen kẹt, cơ sở pháp lý, cơ hội, rủi ro và đưa ra checklist giúp bạn an toàn hơn khi tham gia vào loại hình bất động sản này.
>>> Xem thêm: Top các giao dịch cần thực hiện ngay tại văn phòng công chứngđể tránh rủi ro
Đất xen kẹt là gì?
“Đất xen kẹt” là thuật ngữ phổ biến trong thực tế, dùng để chỉ các mảnh đất nhỏ lẻ, nằm xen giữa khu dân cư hoặc hạ tầng đã hình thành, thường có nguồn gốc là đất nông nghiệp, đất vườn hoặc đất chưa được quy hoạch thành đất ở. Do không có định nghĩa cụ thể trong pháp luật, việc đầu tư đất xen kẹt phải căn cứ vào Luật Đất đai, Luật Xây dựng và quy hoạch địa phương.
Căn cứ pháp lý khi đầu tư đất xen kẹt
Luật Đất đai 2024: quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Nghị định hướng dẫn: quy định chi tiết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020): quy định điều kiện cấp phép xây dựng đối với công trình, nhà ở trên đất được phép chuyển đổi.
Cơ hội khi đầu tư đất xen kẹt
Giá trị gia tăng mạnh sau khi chuyển đổi
Nếu đất xen kẹt được đưa vào quy hoạch đất ở, nhà đầu tư có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất. Khi đó, giá trị thửa đất sẽ tăng lên gấp nhiều lần so với ban đầu. Đây là “biên lợi nhuận” lớn mà nhiều người tìm kiếm.
Vị trí thuận lợi trong khu dân cư
Đất xen kẹt thường nằm trong các khu dân cư hiện hữu, đã có sẵn đường đi, điện, nước. Điều này giúp tiết kiệm đáng kể chi phí hạ tầng so với việc mua đất dự án xa trung tâm.
Tối ưu quỹ đất nhỏ
Những lô đất có diện tích vừa và nhỏ phù hợp cho nhu cầu ở thật, xây nhà cho thuê hoặc bán lại cho người có thu nhập trung bình – nhu cầu thực tế luôn ổn định.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn kiểm tra tính pháp lý khi sử dụng dịch vụ làm sổ đỏđể đảm bảo quyền lợi
Nếu thửa đất không nằm trong kế hoạch sử dụng đất để chuyển sang đất ở, người mua sẽ không thể xin chuyển mục đích, đồng nghĩa không được xây dựng nhà hợp pháp.
Không có quy định riêng về đất xen kẹt
Đất xen kẹt không phải là một loại đất được pháp luật thừa nhận. Do đó, không có chính sách “ưu đãi” riêng, mọi thủ tục vẫn phải tuân theo quy định chung.
Nghĩa vụ tài chính cao
Khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, thuế và lệ phí theo quy định. Nếu không tính toán kỹ, lợi nhuận sẽ bị bào mòn.
Hình thể đất và hạn chế xây dựng
Nhiều mảnh đất xen kẹt có hình thể méo, diện tích nhỏ, nằm trong hành lang bảo vệ công trình công cộng hoặc không đạt chuẩn tách thửa. Điều này khiến việc xây dựng, khai thác thương mại gặp khó khăn.
>>> Xem thêm: Giải pháp tiết kiệm thời gian vớicông chứng giấy tờ online cho cá nhân và doanh nghiệp
Checklist an toàn khi đầu tư đất xen kẹt
Tra cứu quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.
Kiểm tra mục đích sử dụng ghi trên sổ đỏ.
Xem xét khả năng chuyển mục đích sang đất ở.
Ước tính trước tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.
Đo đạc thửa đất để đảm bảo đủ diện tích tách thửa và cấp phép xây dựng.
Tránh mua đất xen kẹt nằm trong hành lang bảo vệ công trình công cộng.
Yêu cầu hợp đồng mua bán có điều khoản ràng buộc về pháp lý.
Ví dụ minh họa thực tế
Anh B mua một lô đất xen kẹt 100 m² trong khu dân cư, mục đích sử dụng là đất vườn.
Nếu quy hoạch địa phương cho phép chuyển mục đích sang đất ở, anh B nộp hồ sơ xin chuyển đổi và hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Sau khi được cấp đất ở, lô đất có thể tăng giá gấp 2–3 lần.
Ngược lại, nếu đất không được đưa vào kế hoạch sử dụng đất, anh B không thể xây dựng nhà hợp pháp. Lúc này, lô đất chỉ có thể dùng làm vườn hoặc tạm cho thuê, khó khai thác hiệu quả.
Đầu tư vào đất xen kẹt có thể mang lại lợi nhuận cao nếu chọn đúng mảnh đất phù hợp quy hoạch và chuyển đổi được sang đất ở. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc tiềm ẩn nhiều rủi ro đầu tư do pháp lý phức tạp, nghĩa vụ tài chính lớn và hình thể đất hạn chế.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
