Nhà không có giấy phép, có được bán? Mua bán nhà không giấy phép xây dựng và rủi ro
Trong thị trường bất động sản, tính pháp lý của căn nhà luôn là yếu tố được người mua quan tâm hàng đầu. Một trong những vấn đề phổ biến là mua bán nhà không giấy phép xây dựng. Vậy nhà xây dựng không có giấy phép có được bán không? Người mua sẽ gặp những rủi ro nào và làm sao để hạn chế tranh chấp? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết để bạn hiểu rõ hơn trước khi giao dịch.
Nhà không có giấy phép xây dựng có được bán không?
Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, điều kiện để một căn nhà được mua bán là phải đáp ứng:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
Không thuộc diện tranh chấp, kê biên để thi hành án.
Không nằm trong diện quy hoạch buộc tháo dỡ.
Tuy nhiên, nếu căn nhà được xây không có giấy phép xây dựng (trong trường hợp thuộc diện phải xin phép) thì việc cấp sổ đỏ, sổ hồng sẽ gặp khó khăn. Điều đó đồng nghĩa, nhà không có giấy phép thường không đủ điều kiện để mua bán hợp pháp.
Thực trạng mua bán nhà không giấy phép xây dựng
Trong thực tế, nhiều căn nhà ở đô thị hoặc khu vực giãn dân vẫn được rao bán dù chưa có giấy phép xây dựng. Các hình thức giao dịch thường thấy là:
Mua bán bằng giấy viết tay, không công chứng.
Chuyển nhượng qua vi bằng tại thừa phát lại, nhưng vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, không có giá trị thay thế giấy tờ pháp lý.
Mua bán nhà nằm trên đất chưa có sổ đỏ, hoặc đất nông nghiệp được chuyển đổi trái phép.
Những trường hợp này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả bên mua lẫn bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở chỉ có giá trị pháp lý khi được công chứng/chứng thực. Nhà không có giấy phép, chưa có sổ đỏ, thì công chứng viên sẽ từ chối thực hiện.
2. Nguy cơ bị xử phạt hành chính và tháo dỡ
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, xây dựng nhà không có giấy phép (thuộc diện phải xin phép) bị phạt từ 60 – 80 triệu đồng. Trường hợp vi phạm nghiêm trọng, công trình có thể bị buộc tháo dỡ. Người mua có nguy cơ mất trắng.
Nếu nhà được xây trái phép trên đất không đúng mục đích, cơ quan nhà nước sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Người mua không thể sang tên, thế chấp hay chuyển nhượng sau này.
4. Dễ phát sinh tranh chấp
Nhà không giấy phép thường không rõ ràng về diện tích, ranh giới. Khi giao dịch, dễ xảy ra tranh chấp với hàng xóm hoặc chủ đất cũ, dẫn đến kiện tụng kéo dài.
Có nên mua nhà không có giấy phép xây dựng?
Về nguyên tắc, không nên mua bán nhà không giấy phép xây dựng vì tính pháp lý không đảm bảo. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người mua vẫn cân nhắc do giá rẻ. Nếu buộc phải giao dịch, cần:
Kiểm tra kỹ đất có sổ đỏ chưa.
Xác minh nhà có thể hợp thức hóa, xin cấp phép xây dựng bổ sung không.
Thỏa thuận rõ trong hợp đồng về trách nhiệm xin giấy phép hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Giải pháp hợp pháp hóa nhà không có giấy phép xây dựng
Để mua bán thuận lợi, chủ sở hữu có thể tiến hành hợp pháp hóa:
Xin cấp phép xây dựng bổ sung nếu nhà xây trên đất ở hợp pháp.
Hoàn tất nghĩa vụ tài chính (tiền phạt vi phạm, tiền sử dụng đất còn thiếu).
Làm thủ tục xin cấp sổ đỏ/sổ hồng. Sau khi có giấy chứng nhận, căn nhà đủ điều kiện giao dịch.
Kết luận
Mua bán nhà không giấy phép xây dựng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý, từ việc không được công chứng hợp đồng cho đến nguy cơ mất toàn bộ tài sản nếu công trình bị tháo dỡ. Vì vậy, cả người bán và người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng, chỉ nên giao dịch khi căn nhà đã được hợp pháp hóa đầy đủ. Đây là cách duy nhất để đảm bảo quyền lợi và tránh tranh chấp về sau.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
