Đặt cọc mua bán nhà đất khi người bán chỉ có giấy tờ viết tay
Trong thực tế, nhiều giao dịch mua bán nhà đất được thực hiện từ nhiều năm trước chỉ bằng giấy tờ viết tay, không có sổ đỏ hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng, người mua thường băn khoăn: Có nên đặt cọc mua bán nhà đất khi người bán chỉ có giấy tờ viết tay không? Việc đặt cọc nhà đất giấy tờ viết tay tiềm ẩn những rủi ro pháp lý nào? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết căn cứ pháp lý và đưa ra khuyến nghị an toàn cho người mua.
>>> Xem thêm: Top 10 văn phòng công chứnghỗ trợ dịch vụ pháp lý uy tín cho khách hàng
1. Đặt cọc nhà đất giấy tờ viết tay là gì?
1.1. Khái niệm đặt cọc theo Bộ luật Dân sự
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc nhà đất nhằm bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong tương lai.
1.2. Nhà đất giấy tờ viết tay là gì?
Nhà đất giấy tờ viết tay thường là:
Giao dịch mua bán, chuyển nhượng trước đây chỉ lập giấy tay
Chưa được cấp sổ đỏ
Không công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật
👉 Đây là loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro khi tiến hành giao dịch đặt cọc.
2. Căn cứ pháp lý liên quan đến nhà đất giấy tờ viết tay
2.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện:
Có Giấy chứng nhận (sổ đỏ)
Đất không có tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên
Đang trong thời hạn sử dụng
👉 Nhà đất chỉ có giấy tờ viết tay chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật hiện hành.
2.2. Hiệu lực của giao dịch bằng giấy tờ viết tay
Theo quy định của Luật Đất đai và thực tiễn xét xử:
Giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay sau ngày 01/7/2014 thường không được công nhận
Chỉ một số trường hợp đặc biệt trước thời điểm này mới có thể xem xét hợp thức hóa
4. Hợp đồng đặt cọc nhà đất giấy tờ viết tay có thể vô hiệu không?
4.1. Vô hiệu do mục đích không thực hiện được
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu nếu:
Mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật
Nếu biết rõ nhà đất không đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng vẫn đặt cọc để mua bán:
👉 Hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
4.2. Vô hiệu do lừa dối, nhầm lẫn
Theo Điều 126, Điều 127 BLDS 2015, giao dịch có thể vô hiệu nếu:
Một bên cố tình che giấu tình trạng pháp lý của nhà đất
Bên kia nhầm lẫn nghiêm trọng khi giao kết
5. Những rủi ro thường gặp khi đặt cọc nhà đất giấy tờ viết tay
5.1. Không sang tên được sổ đỏ
Do không đáp ứng điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người mua không thể:
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai
5.2. Phát sinh tranh chấp với người thứ ba
Nhà đất giấy tay thường:
Có nhiều người sử dụng
Chưa xác lập rõ quyền sở hữu
👉 Nguy cơ tranh chấp rất cao.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng hỗ trợ người dân hoàn thiện thủ tục pháp lý nhanh chóng
6. Ví dụ minh họa thực tế về đặt cọc nhà đất giấy tờ viết tay
6.1. Ví dụ phát sinh tranh chấp
Anh A đặt cọc mua thửa đất của ông B chỉ có giấy viết tay năm 2018. Sau khi đặt cọc, ông B không thể làm sổ đỏ do đất nằm trong quy hoạch.
👉 Anh A không thể ký hợp đồng mua bán, việc đòi lại tiền đặt cọc phải khởi kiện ra Tòa án.
6.2. Ví dụ hạn chế rủi ro
Chị C đặt cọc mua đất giấy tay nhưng:
Chỉ đặt cọc số tiền nhỏ
Ghi rõ điều kiện hoàn trả cọc nếu không cấp được sổ đỏ
Công chứng hợp đồng đặt cọc
👉 Khi không đủ điều kiện cấp sổ, chị C được hoàn trả tiền đặt cọc theo hợp đồng.
7. Kinh nghiệm an toàn khi đặt cọc nhà đất giấy tờ viết tay
Không đặt cọc số tiền lớn
Chỉ đặt cọc khi có khả năng cấp sổ đỏ
Ghi rõ điều kiện hoàn trả cọc
Công chứng hợp đồng đặt cọc
Kiểm tra quy hoạch, tranh chấp trước khi giao tiền
Tham vấn luật sư hoặc công chứng viên
>>> Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không? Nếu có thì công chứng ở đâu?
Kết luận
Đặt cọc nhà đất giấy tờ viết tay là giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất cao. Dù pháp luật không cấm đặt cọc, người mua cần đặc biệt thận trọng, chỉ thực hiện khi đã đánh giá kỹ khả năng hợp thức hóa pháp lý của nhà đất và có điều khoản bảo vệ quyền lợi rõ ràng trong hợp đồng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
