Ký hợp đồng đặt cọc trước khai nhận di sản có rủi ro gì không?

Trong thực tiễn mua bán nhà đất, nhiều giao dịch được thực hiện khi tài sản vẫn đang là di sản thừa kế chưa khai nhận. Để “giữ chỗ”, các bên thường lựa chọn ký hợp đồng đặt cọc trước khai nhận di sản. Tuy nhiên, cách làm này tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý và có thể khiến hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ các rủi ro, căn cứ pháp lý và kinh nghiệm cần lưu ý.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc ngoài giờ hành chính hay không?

1. Khai nhận di sản thừa kế là gì?

1.1. Khái niệm khai nhận di sản

Theo Điều 58 Luật Công chứng 2014, khai nhận di sản là việc người thừa kế lập văn bản xác nhận quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Văn bản khai nhận di sản là căn cứ để:

Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất
Xác lập quyền định đoạt tài sản

1.2. Ý nghĩa pháp lý của việc khai nhận di sản

Chỉ sau khi khai nhận di sản:

Người thừa kế mới được xác định rõ quyền đối với tài sản
Mới đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo Điều 168 Luật Đất đai 2013

👉 Đây là lý do khiến việc ký hợp đồng đặt cọc trước khai nhận di sản tiềm ẩn nhiều rủi ro.

2. Căn cứ pháp lý liên quan đến ký hợp đồng đặt cọc trước khai nhận di sản

2.1. Quy định về đặt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2.2. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

Chủ thể có quyền xác lập giao dịch
Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật

2.3. Quy định về quyền định đoạt di sản

Theo Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thuộc sở hữu chung chỉ được định đoạt khi có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu.

>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ, uy tín, cam kết không phát sinh chi phí bất hợp lý

3. Ký hợp đồng đặt cọc trước khai nhận di sản có được không?

3.1. Pháp luật không cấm nhưng không khuyến khích

Pháp luật không cấm tuyệt đối việc ký hợp đồng đặt cọc trước khai nhận di sản, vì:

Đặt cọc chưa làm phát sinh quyền chuyển nhượng
Chỉ là biện pháp bảo đảm

3.2. Điều kiện để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực

Hợp đồng đặt cọc chỉ có giá trị khi:

Tất cả đồng thừa kế cùng ký
Có sự đồng ý rõ ràng về việc bán tài sản
Nội dung hợp đồng không trái luật

Xem thêm: Đặt cọc mua bán nhà đất khi người bán chỉ có giấy tờ viết tay

4. Những rủi ro pháp lý khi ký hợp đồng đặt cọc trước khai nhận di sản

4.1. Người nhận cọc chưa có quyền định đoạt

Khi chưa khai nhận di sản:

Chưa xác định phần quyền cụ thể
Người ký chưa được công nhận là người sử dụng đất

👉 Hợp đồng đặt cọc có nguy cơ vô hiệu do chủ thể không đủ điều kiện.

4.2. Phát sinh tranh chấp giữa các đồng thừa kế

Sau khi đặt cọc:

Một đồng thừa kế không đồng ý bán
Có tranh chấp thừa kế phát sinh

👉 Bên mua không thể ký hợp đồng mua bán.

4.3. Rủi ro mất thời gian và chi phí

Dù hợp đồng đặt cọc vô hiệu:

Bên mua chỉ được hoàn tiền cọc
Không được phạt cọc

5. Trách nhiệm hoàn trả tiền cọc khi hợp đồng không thực hiện được trong trường hợp ký hợp đồng đặt cọc trước khai nhận

5.1. Trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

5.2. Trường hợp có cam kết gian dối

Nếu người nhận cọc:

Biết rõ di sản chưa khai nhận
Vẫn cam kết chắc chắn bán

👉 Có thể phải bồi thường thiệt hại ngoài tiền cọc.

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng lấy ngay tại văn phòng công chứng Hà Nội

6. Ví dụ minh họa thực tế về việc ký hợp đồng đặt cọc trước khai nhận di sản

6.1. Ví dụ rủi ro về việc ký hợp đồng đặt cọc trước khai nhận di sản

Anh A đặt cọc 200 triệu mua đất của ông B (di sản chưa khai nhận).
Sau đó, các đồng thừa kế không thống nhất việc bán.

👉 Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, anh A chỉ được hoàn tiền cọc.

6.2. Ví dụ giao dịch an toàn

Toàn bộ đồng thừa kế:

Lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản
Cùng ký hợp đồng đặt cọc
Cam kết thời hạn sang tên

👉 Hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý.

7. Kinh nghiệm hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc trước khai nhận di sản

Không đặt cọc số tiền lớn
Yêu cầu tất cả đồng thừa kế ký hợp đồng
Ghi rõ điều kiện hoàn trả cọc
Ưu tiên chờ hoàn tất khai nhận di sản
Tham vấn luật sư trước khi ký

>>> Xem thêm: Công chứng thỏa thuận chia thừa kế thực hiện như thế nào?

Kết luận

Ký hợp đồng đặt cọc trước khai nhận di sản không bị pháp luật cấm, nhưng là giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Để tránh tranh chấp và thiệt hại, các bên nên thận trọng kiểm tra hồ sơ thừa kế và chỉ đặt cọc khi quyền định đoạt tài sản đã được xác lập rõ ràng.

Xem thêm: Chung cư đang trả góp có bán được không?

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Hướng dẫn thực hiện thủ tục ly hôn thuận tình theo quy định mới nhất

>>> Thủ tục công chứng giấy ủy quyền nhận tiền thực hiện như thế nào?

>>> Công chứng thỏa thuận chia thừa kế thực hiện như thế nào?

>>> Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc khi đất đang chờ phân chia di sản?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.