Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất khi người bán mất năng lực hành vi — Cách xử lý
Trong giao dịch nhà đất, việc xác định rõ năng lực hành vi dân sự của các bên là điều kiện tiên quyết để đảm bảo hiệu lực pháp lý của hợp đồng. Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp người bán đã mất năng lực hành vi dân sự do tuổi già, bệnh lý tâm thần, hoặc tình trạng khác. Khi đó, thủ tục công chứng nhà đất người mất năng lực hành vi cần thực hiện đúng theo trình tự pháp luật, tránh rủi ro về sau.
📚 Căn cứ pháp lý về năng lực hành vi và quyền định đoạt tài sản
📜 1. Bộ luật Dân sự 2015
Điều 22: Người mất năng lực hành vi dân sự là người do Tòa án tuyên bố, không thể tự mình nhận thức, làm chủ hành vi.
Điều 65: Người giám hộ đại diện cho người mất năng lực hành vi dân sự thực hiện giao dịch dân sự.
📜 2. Luật Đất đai 2013 – Điều 167
Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng thông qua đại diện hợp pháp nếu không có năng lực hành vi dân sự.
📜 3. Luật Công chứng 2014 – Điều 44
Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu nghi ngờ năng lực hành vi của người ký hợp đồng.
📝 Thủ tục công chứng nhà đất người mất năng lực hành vi — Quy trình chi tiết
🧾 Bước 1. Có quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự từ Tòa án
📌 Đây là điều kiện tiên quyết để xác định tư cách pháp lý cho người giám hộ. ✅ Người thân hoặc cơ quan có thẩm quyền làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.
🔎 Ví dụ thực tế: Ông A (83 tuổi, mắc Alzheimer) đứng tên sổ đỏ. Con gái ông muốn bán nhà nhưng công chứng viên yêu cầu quyết định của Tòa án về việc ông A mất năng lực hành vi dân sự, sau đó phải bổ nhiệm người giám hộ theo luật.
👥 Bước 2. Bổ nhiệm người giám hộ hợp pháp để công chứng nhà đất
🔸 Theo Điều 54 Bộ luật Dân sự 2015, người giám hộ có thể là:
Cá nhân (thường là người thân ruột thịt)
Cơ quan tổ chức (nếu không có người thân thích hợp)
📄 Người giám hộ được ủy quyền thực hiện việc ký hợp đồng thay người mất năng lực hành vi dân sự, bao gồm chuyển nhượng nhà đất.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng ngoài giờ hành chính – Giải pháp cho dân văn phòng không có thời gian làm thủ tục
🖊️ Bước 3. Chuẩn bị hồ sơ công chứng nhà đất người mất năng lực hành vi
📂 Hồ sơ bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự
Giấy tờ tùy thân của người giám hộ
Giấy xác nhận tư cách giám hộ (nếu cần)
Hợp đồng chuyển nhượng có chữ ký người giám hộ
💡 Lưu ý: Hợp đồng cần thể hiện rõ vai trò của người giám hộ và được công chứng viên kiểm tra chặt chẽ.
🏛️ Bước 4. Công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng
📌 Công chứng viên sẽ:
Đối chiếu hồ sơ pháp lý
Kiểm tra thẩm quyền của người giám hộ
Hỏi rõ mục đích giao dịch, tình trạng nhà đất
Ghi rõ nội dung giám hộ trong hợp đồng công chứng
⚠️ Nếu thiếu hồ sơ hoặc nghi ngờ mục đích chuyển nhượng không minh bạch → có thể từ chối công chứng theo Điều 43 Luật Công chứng.
💡 Lưu ý khi công chứng nhà đất có yếu tố mất năng lực hành vi dân sự
🔒 Luôn yêu cầu cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý về giám hộ 🧠 Cẩn trọng với các giao dịch mà người bán có dấu hiệu lú lẫn, không minh mẫn 🧾 Cần chứng thực rõ mục đích sử dụng, đảm bảo quyền lợi người mất năng lực hành vi ⚖️ Nếu cần, yêu cầu công chứng viên tư vấn thêm hoặc làm văn bản thỏa thuận trách nhiệm rõ ràng
🔍 Câu hỏi thường gặp về công chứng nhà đất người mất năng lực hành vi
❓ 1. Nếu người bán chưa bị tuyên mất năng lực hành vi nhưng có dấu hiệu lú lẫn thì sao?
➡️ Trong trường hợp này, công chứng viên có quyền:
Yêu cầu giám định y khoa
Tạm dừng công chứng
Đề nghị thân nhân làm thủ tục tại Tòa án
❓ 2. Có thể tự ý bán nhà nếu chỉ là con ruột của người đứng tên sổ đỏ?
➡️ KHÔNG. Dù là con ruột nhưng nếu không có quyết định giám hộ hoặc ủy quyền hợp pháp thì không thể ký thay.
>>> Xem thêm: Làm sổ đỏ hết bao nhiêu tiền cho đất vườn? Những chi phí phụ trợ bạn cần biết trước khi bắt tay vào thủ tục
Kết luận
Việc công chứng nhà đất người mất năng lực hành vi là vấn đề pháp lý đặc thù, đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt thủ tục giám hộ và định đoạt tài sản. Nếu bỏ qua khâu này, hợp đồng dễ bị vô hiệu, gây thiệt hại lớn cho các bên.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
