Kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất trước khi công chứng hợp đồng chia tách
Trước khi thực hiện hợp đồng chia tách đất, việc kiểm tra pháp lý thửa đất chia tách là bước quan trọng giúp tránh tranh chấp, bị từ chối công chứng hoặc không thể sang tên. Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn các nội dung cần kiểm tra, căn cứ pháp luật, quy trình thực hiện cũng như ví dụ minh họa thực tế để bạn áp dụng dễ dàng.
1. Tại sao phải kiểm tra pháp lý thửa đất chia tách?
1.1 Căn cứ pháp luật
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, chia tách thửa đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp.
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.
Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Ngoài ra, theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Nếu không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý, hồ sơ công chứng chia tách dễ bị từ chối, hợp đồng vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp.
2. Những vấn đề pháp lý cần kiểm tra trước khi công chứng hợp đồng chia tách
2.1 Kiểm tra tình trạng sổ đỏ
Xác minh sổ đỏ là thật, không bị tẩy xóa, giả mạo.
Kiểm tra thông tin chủ sở hữu: có đúng với giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu hay không.
2.2 Kiểm tra hiện trạng đất với thông tin trong sổ đỏ
Đo đạc thực tế để đối chiếu diện tích, hình dạng, mốc giới có đúng như trong sổ đỏ.
Nếu có sai lệch, cần đo đạc lại và điều chỉnh trước khi chia tách.
2.3 Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất
Xác định thửa đất có thuộc diện quy hoạch treo, quy hoạch đất công cộng, mở đường hay không.
Nếu đất thuộc quy hoạch giải phóng mặt bằng hoặc dự án treo thì sẽ không đủ điều kiện chia tách.
2.4 Kiểm tra hạn mức, điều kiện tách thửa
Mỗi tỉnh/thành có quy định diện tích tối thiểu để tách thửa khác nhau.
Cần tra cứu Quyết định của UBND tỉnh về hạn mức tách thửa đất ở, đất nông nghiệp.
Ví dụ: Tại Hà Nội, Quyết định 20/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại đô thị là 30m² và chiều rộng mặt tiền không dưới 3m.
Thửa đất có đang thế chấp ngân hàng, bị kê biên thi hành án hay không.
Có đang nợ tiền sử dụng đất, thuế hay các khoản phí khác không.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng hỗ trợ dịch vụ công chứng ngoài giờ hành chính không thu thêm phí dịch vụ
3. Quy trình kiểm tra pháp lý thửa đất chia tách
3.1 Bước 1: Tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai
Chủ sử dụng đất hoặc bên mua có thể xin trích lục hồ sơ địa chính, trích lục bản đồ thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã/phường để xác minh tình trạng pháp lý.
3.2 Bước 2: Kiểm tra quy hoạch tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
Nộp đơn xin xác nhận thông tin quy hoạch. Một số địa phương có công khai quy hoạch trực tuyến, có thể tra cứu qua cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường.
3.3 Bước 3: Kiểm tra thông tin thế chấp, kê biên
Nếu thửa đất đang thế chấp, cần xin giấy xác nhận tình trạng thế chấp từ ngân hàng hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
3.4 Bước 4: Tham khảo ý kiến công chứng viên
Trước khi lập hợp đồng chia tách, công chứng viên sẽ kiểm tra pháp lý toàn bộ hồ sơ và tư vấn các rủi ro để các bên chuẩn bị phương án xử lý.
4. Ví dụ minh họa kiểm tra pháp lý thửa đất chia tách
4.1 Tình huống minh họa
Anh H dự định chia 200 m² đất thổ cư cho con trai để xây nhà riêng. Tuy nhiên, khi đo đạc, anh H phát hiện phần đất dự kiến chia tách thuộc quy hoạch mở đường của địa phương.
Anh H liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường, được xác nhận phần đất này sẽ bị thu hồi để mở đường trong 2 năm tới. Do đó, Văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng chia tách. Nhờ kiểm tra sớm, anh H tránh được chi phí đo đạc, công chứng, và không làm phát sinh hợp đồng vô hiệu.
4.2 Bài học thực tế
Việc kiểm tra pháp lý thửa đất chia tách giúp các gia đình phát hiện sớm vướng mắc về quy hoạch, diện tích tối thiểu, tình trạng thế chấp, tránh thiệt hại và kéo dài thủ tục hành chính.
Kiểm tra pháp lý thửa đất chia tách là bước quan trọng và bắt buộc để đảm bảo hồ sơ công chứng hợp đồng chia tách được thực hiện suôn sẻ, đúng pháp luật. Người dân nên chủ động tra cứu thông tin, đối chiếu quy hoạch, nhờ công chứng viên và chuyên gia pháp lý tư vấn để tránh tranh chấp và tiết kiệm chi phí phát sinh không cần thiết.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
