Tranh chấp sau khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất thường gặp là gì?

Hợp đồng đặt cọc là bước quan trọng nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, trên thực tế, tranh chấp sau khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất xảy ra rất phổ biến, đặc biệt khi các bên không hiểu rõ quy định pháp luật hoặc soạn thảo hợp đồng thiếu chặt chẽ. Bài viết dưới đây sẽ phân tích những dạng tranh chấp thường gặp, nguyên nhân phát sinh và căn cứ pháp lý để người dân phòng tránh rủi ro.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc ngoài giờ hành chính hay không?

1. Tranh chấp sau khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất là gì?

1.1. Khái niệm hợp đồng đặt cọc nhà đất

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc nhà đất thường được ký trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

1.2. Bản chất của tranh chấp sau khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất

Mâu thuẫn phát sinh khi:

Một bên không tiếp tục giao kết hợp đồng mua bán
Một bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc
Có yếu tố pháp lý làm hợp đồng không thể thực hiện

2. Căn cứ pháp lý giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhà đất

2.1. Bộ luật Dân sự 2015

Điều 328: Quy định về đặt cọc
Điều 117: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Điều 131: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

2.2. Luật Đất đai và pháp luật liên quan

Luật Đất đai 2013
Luật Công chứng 2014 (nếu hợp đồng đặt cọc được công chứng)
Án lệ và thực tiễn xét xử của Tòa án

3. Tranh chấp sau khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất do bên bán vi phạm

3.1. Bên bán không tiếp tục bán nhà đất

📌 Theo Điều 328 BLDS 2015:

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc.

3.2. Nhà đất không đủ điều kiện chuyển nhượng

Sau khi nhận cọc, phát hiện:

Đất đang tranh chấp
Đất bị kê biên
Nhà đất thuộc sở hữu chung nhưng thiếu chữ ký

👉 Dẫn đến tranh chấp về trách nhiệm hoàn trả tiền cọc.

>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ, uy tín, cam kết không phát sinh chi phí bất hợp lý

4. Tranh chấp sau khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất do bên mua vi phạm

4.1. Bên mua từ chối ký hợp đồng mua bán

Trường hợp bên mua:

Không đủ tiền
Đổi ý không mua

Xem thêm: Các mẫu hợp đồng thế chấp chuẩn theo Bộ luật dân sự 2015

📌 Căn cứ Điều 328 BLDS 2015, bên mua có thể mất tiền đặt cọc.

4.2. Tranh chấp về điều kiện hoàn trả tiền cọc

Hợp đồng không quy định rõ:

Trường hợp bất khả kháng
Thời hạn ký hợp đồng mua bán

👉 Dễ phát sinh tranh chấp khi bên mua yêu cầu lấy lại tiền cọc.

5. Tranh chấp sau khi ký hợp đồng đặt cọc do hợp đồng đặt cọc nhà đất vô hiệu

5.1. Vô hiệu do chủ thể không đủ điều kiện

Ví dụ:

Người ký hợp đồng không phải chủ sử dụng đất
Nhà đất thuộc hộ gia đình nhưng thiếu chữ ký thành viên

📌 Căn cứ Điều 117 BLDS 2015.

5.2. Vô hiệu do vi phạm hình thức hoặc ý chí

Bị lừa dối, cưỡng ép
Người ký không có năng lực hành vi dân sự

📌 Khi đó, theo Điều 131 BLDS 2015, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

6. Tranh chấp sau khi ký hợp đồng đặt cọc về mức phạt cọc và bồi thường thiệt hại

6.1. Tranh chấp về phạt cọc

Nhiều hợp đồng:

Ghi không rõ là “phạt cọc” hay “bồi thường”
Thỏa thuận mâu thuẫn với Điều 328 BLDS

👉 Dẫn đến tranh chấp về việc có được phạt cọc hay không.

6.2. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại

Ngoài phạt cọc, một bên yêu cầu:

Bồi thường chi phí vay vốn
Chi phí môi giới

👉 Tòa án sẽ xem xét thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả.

>>> Xem thêm: Cách tính phí công chứng nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và chi phí

7. Ví dụ minh họa thực tế về tranh chấp sau khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất

7.1. Ví dụ bên bán vi phạm

Anh A đặt cọc 300 triệu mua đất của ông B.
Sau đó giá đất tăng, ông B không bán nữa.

👉 Ông B phải trả lại 300 triệu và bồi thường thêm 300 triệu theo Điều 328 BLDS.

7.2. Ví dụ hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Bà C nhận cọc bán đất nhưng đất thuộc hộ gia đình, thiếu chữ ký con trai.

👉 Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, các bên hoàn trả tiền cọc.

8. Kinh nghiệm hạn chế tranh chấp sau khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất

Kiểm tra kỹ pháp lý nhà đất trước khi đặt cọc
Soạn hợp đồng rõ ràng về phạt cọc, thời hạn
Xác định đúng chủ thể ký hợp đồng
Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc
Tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký

>>> Xem thêm: Dịch thuật lấy ngay trong ngày tại văn phòng công chứng uy tín

Kết luận

Tranh chấp sau khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất chủ yếu xuất phát từ việc thiếu hiểu biết pháp luật và soạn thảo hợp đồng không chặt chẽ. Việc nắm rõ căn cứ pháp lý và các dạng tranh chấp thường gặp sẽ giúp các bên phòng tránh rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Xem thêm: Đặt cọc mua bán nhà đất khi tài sản là đất thừa kế chưa sang tên

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Lệ phí trước bạ nhà đất trước bạ do ai chịu? Được tính như thế nào?

>>> Công chứng di chúc tại nhà, bệnh viện, trường học, ….

>>> Thủ tục công chứng mua bán xe thông dụng năm 2025

>>> Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất cho người không biết chữ

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.