Công chứng tài sản đang thế chấp chi tiết năm 2026
Trong thực tiễn giao dịch dân sự và bất động sản, không ít hợp đồng được xác lập trong bối cảnh tài sản đang được dùng để thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ khác. Khi đó, thời điểm công chứng của hợp đồng liên quan đến tài sản đang thế chấp trở thành yếu tố pháp lý then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực giao dịch và quyền lợi của các bên liên quan. Việc hiểu sai vai trò của công chứng trong trường hợp này có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoặc tranh chấp phức tạp với bên nhận thế chấp. Bài viết phân tích chuyên sâu thời điểm công chứng trong hợp đồng liên quan đến tài sản đang thế chấp theo pháp luật hiện hành.
Tài sản đang thế chấp và phạm vi hạn chế giao dịch
Tài sản đang thế chấp là tài sản được bên thế chấp dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Trong thời gian thế chấp, quyền định đoạt đối với tài sản không bị tước bỏ hoàn toàn, nhưng bị hạn chế đáng kể.
Theo “Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015”, bên thế chấp có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác. Quy định này cho thấy, việc giao kết hợp đồng liên quan đến tài sản đang thế chấp là có điều kiện, không phải lúc nào cũng được tự do thực hiện.
Cơ sở pháp lý xác định thời điểm công chứng
Thời điểm công chứng được xác định theo Luật Công chứng 2024 và có ý nghĩa quyết định đối với hiệu lực của hợp đồng.
Theo “Điều 5 Luật Công chứng 2024”, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Đồng thời, “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015” quy định giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức.
Do đó, đối với hợp đồng bắt buộc công chứng, thời điểm công chứng là mốc xác lập hiệu lực pháp lý của hợp đồng, nhưng không làm phát sinh quyền vượt quá giới hạn pháp luật cho phép đối với tài sản đang thế chấp.
Công chứng hợp đồng khi tài sản đang thế chấp được thực hiện khi nào?
Công chứng khi đã có sự đồng ý của bên nhận thế chấp
Trường hợp phổ biến và an toàn pháp lý nhất là các bên tiến hành công chứng hợp đồng sau khi đã có sự đồng ý hợp pháp của bên nhận thế chấp.
Tại thời điểm công chứng:
Công chứng viên kiểm tra văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp;
Ghi nhận rõ tình trạng tài sản đang thế chấp;
Xác định phạm vi quyền định đoạt được cho phép.
Trong trường hợp này, thời điểm công chứng hợp đồng là thời điểm giao dịch phát sinh hiệu lực, với điều kiện nội dung không vượt quá phạm vi chấp thuận của bên nhận thế chấp.
Công chứng hợp đồng khi chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp
Nếu tại thời điểm công chứng, tài sản vẫn đang thế chấp và chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, công chứng viên không có cơ sở để công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc giao dịch làm thay đổi chủ sở hữu tài sản.
Theo “Điều 44 Luật Công chứng 2024”, công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng có nội dung vi phạm pháp luật hoặc không đủ điều kiện thực hiện. Việc công chứng trong trường hợp này có nguy cơ làm phát sinh giao dịch vô hiệu.
Ý nghĩa pháp lý của thời điểm công chứng đối với tài sản đang thế chấp
Thời điểm công chứng trong hợp đồng liên quan đến tài sản đang thế chấp có các ý nghĩa pháp lý quan trọng:
Là mốc xác định thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực (nếu đủ điều kiện);
Là căn cứ xác định trách nhiệm của các bên khi phát sinh tranh chấp;
Không làm chấm dứt hoặc thay đổi hiệu lực của hợp đồng thế chấp đã được đăng ký;
Không làm mất quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp.
Theo “Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015”, thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định căn cứ vào thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm, không phụ thuộc vào thời điểm công chứng các giao dịch khác liên quan đến tài sản.
Rủi ro pháp lý khi xác định sai thời điểm công chứng
Việc xác định sai thời điểm công chứng trong hợp đồng liên quan đến tài sản đang thế chấp có thể dẫn đến nhiều rủi ro:
Hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện về quyền định đoạt;
Tranh chấp giữa bên nhận chuyển nhượng và bên nhận thế chấp;
Không đăng ký được biến động quyền đối với tài sản;
Phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại do giao kết hợp đồng không hợp pháp.
Thực tiễn xét xử cho thấy, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc các bên cho rằng công chứng đồng nghĩa với việc giao dịch hợp pháp, trong khi tài sản vẫn đang bị ràng buộc bởi biện pháp thế chấp.
Trách nhiệm của công chứng viên tại thời điểm công chứng
Theo “Điều 17 Luật Công chứng 2024”, công chứng viên có nghĩa vụ:
Kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản tại thời điểm công chứng;
Làm rõ việc tài sản đang thế chấp và phạm vi quyền định đoạt;
Giải thích rõ hậu quả pháp lý cho các bên;
Từ chối công chứng nếu giao dịch vượt quá giới hạn pháp luật cho phép.
Công chứng viên không có thẩm quyền làm mất hiệu lực thế chấp, mà chỉ xác nhận tính hợp pháp của giao dịch trong phạm vi luật định.
Kết luận
Thời điểm công chứng trong hợp đồng liên quan đến tài sản đang thế chấp là mốc pháp lý xác lập hiệu lực giao dịch, nhưng chỉ có giá trị khi quyền định đoạt tài sản tại thời điểm đó là hợp pháp. Công chứng không làm chấm dứt thế chấp, không làm mất quyền ưu tiên của bên nhận thế chấp và không hợp thức hóa giao dịch trái luật. Việc nhận diện đúng thời điểm công chứng và điều kiện giao dịch là yếu tố then chốt để bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên liên quan.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
