Trong nhiều giao dịch đất đai, đặc biệt là mua bán, tặng cho, thế chấp, việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là bước bắt buộc nhằm tránh ký thiếu người có quyền, dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Tuy nhiên, do quy định pháp luật từng giai đoạn có sự thay đổi, không ít người vẫn nhầm lẫn giữa “người có tên trong hộ khẩu” và “thành viên có quyền sử dụng đất”. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cách xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất theo quy định mới, kèm căn cứ pháp lý và ví dụ thực tế.
>>> Xem thêm: Đủ mọi loại hồ sơ công chứng – chỉ cần mang đến văn phòng công chứng là xong.
1. Xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là gì? Vì sao cần xác định đúng?
1.1. Khái niệm xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất
Xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là việc làm rõ những cá nhân nào thực sự có quyền sử dụng chung đối với thửa đất được cấp Giấy chứng nhận đứng tên hộ gia đình.
Không phải tất cả những người cùng hộ khẩu đều đương nhiên có quyền sử dụng đất.
1.2. Ý nghĩa pháp lý của việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất
Việc xác định đúng thành viên giúp:
Xác định chủ thể phải ký khi công chứng hợp đồng;
Tránh tranh chấp nội bộ gia đình;
Đảm bảo giao dịch đất đai có hiệu lực pháp lý;
Hạn chế rủi ro bị tuyên hợp đồng vô hiệu.
Theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải có sự thỏa thuận của các thành viên có quyền.
2. Căn cứ pháp lý để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất theo quy định mới
2.1. Quy định của Luật Đất đai
Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, để được coi là thành viên hộ gia đình sử dụng đất, phải đồng thời thỏa mãn:
Có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng;
Đang sống chung;
Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.
2.2. Quy định về quyền định đoạt tài sản của hộ gia đình
Theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015:
Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình do các thành viên thỏa thuận.
Điều này khẳng định: chỉ những người có quyền sử dụng đất chung mới có quyền quyết định đối với thửa đất.
Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, khi thực hiện quyền của hộ gia đình sử dụng đất, phải có sự thống nhất của các thành viên có quyền sử dụng đất tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.
>>> Xem thêm: Khi cần sang tên nhà đất gấp, nhiều người tin tưởng Dịch vụ sang tên sổ đỏ để xử lý nhanh gọn.
3. Cách xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất trong thực tế
3.1. Kiểm tra thời điểm cấp Giấy chứng nhận
Mốc quan trọng nhất là thời điểm cấp sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình. Những người đang có đủ điều kiện (quan hệ – sống chung – có quyền sử dụng chung) tại thời điểm này mới được xác định là thành viên có quyền.
Người nhập hộ khẩu sau thời điểm cấp sổ thường không đương nhiên có quyền sử dụng đất.
3.2. Đối chiếu hồ sơ hộ khẩu và nhân khẩu thực tế
Các giấy tờ cần xem xét:
Sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ;
Giấy khai sinh, đăng ký kết hôn;
Tài liệu chứng minh quá trình sinh sống chung;
Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lưu tại Văn phòng đăng ký đất đai.
3.3. Xác định sự đóng góp và nguồn gốc đất
Trong một số trường hợp, Tòa án còn xem xét:
Nguồn gốc hình thành thửa đất;
Công sức đóng góp của từng thành viên;
Thỏa thuận nội bộ gia đình (nếu có).
4. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ: Năm 2005, hộ gia đình ông A được cấp sổ đỏ đứng tên “Hộ ông A”. Tại thời điểm đó, trong hộ khẩu có ông A, bà B (vợ), và con trai C (17 tuổi). Năm 2010, con dâu D nhập hộ khẩu về gia đình. Năm 2024, gia đình bán đất.
Khi xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, chỉ ông A, bà B và anh C là người có quyền sử dụng đất. Chị D nhập hộ khẩu sau thời điểm cấp sổ nên không phải là thành viên có quyền, không bắt buộc ký hợp đồng chuyển nhượng.
>>> Xem thêm: Đừng để mất nhiều công sức chỉ vì thiếu thông tin – xem ngay Thủ tục làm sổ đỏ.
5. Kết luận
✔ Xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải căn cứ vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận, không chỉ dựa vào hộ khẩu hiện tại. ✔ Thành viên phải đồng thời có quan hệ gia đình, sống chung và có quyền sử dụng đất chung. ✔ Việc xác định sai dễ dẫn đến hợp đồng vô hiệu, phát sinh tranh chấp. ✔ Trước khi công chứng, nên kiểm tra hồ sơ pháp lý kỹ lưỡng hoặc xin xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
