Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất khi một bên là người mất năng lực hành vi dân sự
Việc công chứng chia tách đất mất năng lực hành vi dân sự là vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự thận trọng để tránh vô hiệu hợp đồng. Bài viết này sẽ phân tích điều kiện, thủ tục, quy định pháp luật và ví dụ minh họa thực tế để giúp bạn hiểu và thực hiện đúng quy định khi tham gia giao dịch liên quan đến người mất năng lực hành vi dân sự.
>>> Xem thêm: Người chưa thành niên có thể đứng tên sau khi Công chứng tách thửa không?
1. Quy định pháp luật về người mất năng lực hành vi dân sự
1.1 Thế nào là mất năng lực hành vi dân sự?
Theo Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015, người mất năng lực hành vi dân sự là người bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ hành vi. Việc xác định người mất năng lực hành vi dân sự phải do Tòa án tuyên bố.
1.2 Hậu quả pháp lý
Người mất năng lực hành vi dân sự không có quyền tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Mọi giao dịch của họ phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện thay.
Người đại diện theo pháp luật thường là người giám hộ, được Tòa án chỉ định theo Điều 54 Bộ luật Dân sự 2015.
2. Quy định công chứng chia tách đất mất năng lực hành vi dân sự
2.1 Căn cứ pháp luật
Điều 56 Luật Công chứng 2014 quy định: Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu phát hiện người tham gia hợp đồng mất năng lực hành vi dân sự, hoặc không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định.
Điều 21 Luật Đất đai 2013: Người sử dụng đất là cá nhân mất năng lực hành vi dân sự thực hiện quyền sử dụng đất thông qua người đại diện theo pháp luật.
Như vậy, hợp đồng chia tách đất liên quan đến người mất năng lực phải được thực hiện thông qua người giám hộ hợp pháp.
3. Điều kiện công chứng chia tách đất mất năng lực hành vi dân sự
3.1 Các điều kiện cần có
Có quyết định của Tòa án tuyên bố người mất năng lực hành vi dân sự.
Có quyết định chỉ định người giám hộ hợp pháp.
Người giám hộ phải thực hiện giao dịch vì lợi ích của người được giám hộ, không được tự ý chuyển nhượng, chia tách đất nếu không vì lợi ích chính đáng.
Trong một số trường hợp, việc chia tách phải được sự đồng ý bằng văn bản của các đồng thừa kế hoặc Tòa án (nếu liên quan đến quyền thừa kế).
3.2 Hồ sơ cần chuẩn bị
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của người giám hộ.
Quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.
Quyết định chỉ định người giám hộ của Tòa án.
Giấy tờ chứng minh quan hệ (nếu là người thân giám hộ).
4. Quy trình công chứng chia tách đất mất năng lực hành vi dân sự
4.1 Bước 1: Kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ
Công chứng viên sẽ kiểm tra quyết định của Tòa án, giấy tờ chứng minh quyền giám hộ và mục đích chia tách.
4.2 Bước 2: Soạn hợp đồng chia tách đất
Hợp đồng chia tách đất do người giám hộ đứng tên đại diện cho người mất năng lực hành vi dân sự. Nội dung cần thể hiện rõ:
Phạm vi quyền đại diện.
Phần đất được chia tách.
Mục đích sử dụng, tránh xâm phạm quyền lợi của người được giám hộ.
4.3 Bước 3: Ký công chứng hợp đồng
Người giám hộ ký hợp đồng thay cho người mất năng lực. Công chứng viên lập biên bản, lưu hồ sơ đầy đủ để bảo vệ quyền lợi các bên.
4.4 Bước 4: Kê khai thuế, đăng ký biến động
Sau khi công chứng, các bên kê khai thuế, lệ phí trước bạ (nếu có) và nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để tách thửa, cấp sổ đỏ mới.
>>> Xem thêm: Thủ tục và chi phí công chứng ngoài trụ sở có gì khác so với công chứng tại văn phòng công chứng?
5. Ví dụ minh họa thực tế
5.1 Tình huống minh họa
Bà H già yếu, bị bệnh mất năng lực hành vi dân sự và đã được Tòa án tuyên bố mất năng lực. Ông T là con trai, được Tòa án chỉ định làm người giám hộ.
Gia đình muốn chia tách 300 m² đất để tặng cho cháu nội (con ông T) để xây nhà. Ông T chuẩn bị đầy đủ:
Quyết định Tòa án về mất năng lực.
Quyết định chỉ định ông T làm người giám hộ.
Giấy tờ sổ đỏ, bản vẽ tách thửa.
Tại Văn phòng công chứng, công chứng viên xem xét hồ sơ, xác nhận giao dịch chia tách nhằm phục vụ lợi ích của bà H (ổn định chỗ ở cho cháu, không gây thiệt hại cho bà H). Sau đó, công chứng viên lập hợp đồng chia tách, ông T ký thay, thực hiện sang tên theo đúng quy định.
5.2 Bài học thực tế
Nếu không có quyết định giám hộ, công chứng viên sẽ từ chối công chứng vì vi phạm quy định về năng lực hành vi dân sự. Giao dịch nếu tự ý lập sẽ vô hiệu, không được sang tên, có thể phát sinh kiện tụng.
6. Lưu ý quan trọng khi công chứng chia tách đất mất năng lực hành vi dân sự
Luôn chuẩn bị đầy đủ quyết định Tòa án về mất năng lực và quyết định giám hộ.
Mục đích chia tách phải vì lợi ích hợp pháp của người mất năng lực.
Nếu có tranh chấp về quyền giám hộ, nên xin ý kiến tư vấn luật sư để đảm bảo quyền lợi.
Thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng uy tín, lưu giữ hồ sơ đầy đủ để làm chứng cứ khi cần thiết.
Việc công chứng chia tách đất mất năng lực hành vi dân sự đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật về đại diện, giám hộ để đảm bảo hợp đồng có giá trị pháp lý. Các gia đình nên chuẩn bị kỹ hồ sơ, tham khảo ý kiến chuyên gia và thực hiện công chứng tại các văn phòng công chứng có kinh nghiệm để tránh tranh chấp về sau.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
