Trong nhiều giao dịch dân sự và bất động sản, việc xác định giá trị tài sản không phải lúc nào cũng hoàn tất trước thời điểm ký kết hợp đồng. Trên thực tế, không ít trường hợp các bên tiến hành công chứng hợp đồng khi tài sản đang trong quá trình định giá nhằm kịp tiến độ giao dịch hoặc phục vụ mục đích bảo đảm nghĩa vụ. Tuy nhiên, việc công chứng trong bối cảnh này đặt ra nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến tính xác định của nội dung hợp đồng và trách nhiệm của công chứng viên. Bài viết phân tích chuyên sâu việc công chứng hợp đồng khi tài sản đang trong quá trình định giá theo pháp luật hiện hành.
Tài sản đang trong quá trình định giá được hiểu như thế nào?
Tài sản đang trong quá trình định giá là tài sản mà tại thời điểm giao kết hoặc công chứng hợp đồng:
Chưa có giá trị cụ thể được các bên thống nhất;
Hoặc đang chờ kết quả định giá của tổ chức có chức năng định giá;
Hoặc giá trị tài sản còn phụ thuộc vào yếu tố pháp lý, kỹ thuật hoặc thị trường chưa được xác lập đầy đủ.
Việc định giá có thể nhằm phục vụ các mục đích như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, bồi thường hoặc xử lý tài sản bảo đảm.
Cơ sở pháp lý điều chỉnh công chứng hợp đồng khi tài sản chưa xác định giá trị
Việc công chứng hợp đồng trong trường hợp tài sản đang được định giá chịu sự điều chỉnh chủ yếu của:
Bộ luật Dân sự 2015;
Luật Công chứng 2024;
Pháp luật chuyên ngành liên quan đến từng loại tài sản.
Theo “Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015”, giá cả là nội dung có thể do các bên thỏa thuận hoặc xác định theo phương thức do các bên lựa chọn. Đồng thời, “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015” yêu cầu nội dung giao dịch dân sự phải xác định được, không trái pháp luật.
Về phía công chứng, “Điều 44 Luật Công chứng 2024” cho phép công chứng viên từ chối công chứng nếu hợp đồng có nội dung không rõ ràng hoặc không đủ điều kiện thực hiện.
Công chứng hợp đồng khi tài sản đang trong quá trình định giá có được không?
Trường hợp giá trị tài sản chưa xác định nhưng có cơ chế xác định rõ ràng
Công chứng hợp đồng có thể được thực hiện nếu tại thời điểm công chứng:
Các bên chưa thống nhất giá cụ thể nhưng đã thỏa thuận rõ phương pháp định giá;
Xác định tổ chức định giá, thời điểm định giá và nguyên tắc áp dụng kết quả định giá;
Giá trị tài sản không phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng phát sinh hiệu lực ngay.
Trong trường hợp này, công chứng viên công chứng ý chí và thỏa thuận hợp pháp của các bên, chứ không xác nhận giá trị tài sản tại thời điểm công chứng.
Trường hợp giá trị tài sản là yếu tố quyết định hiệu lực hợp đồng
Ngược lại, nếu giá trị tài sản là yếu tố cốt lõi để:
Xác định đối tượng giao dịch;
Xác định nghĩa vụ thanh toán;
Hoặc làm căn cứ phát sinh quyền và nghĩa vụ chủ yếu,
thì việc chưa xác định được giá trị tài sản tại thời điểm công chứng có thể khiến nội dung hợp đồng không đủ tính xác định, dẫn đến nguy cơ bị từ chối công chứng.
Theo nguyên tắc chung, công chứng viên không được công chứng hợp đồng mà nội dung không thể thực hiện hoặc không thể xác định được quyền, nghĩa vụ cụ thể của các bên.
Ý nghĩa pháp lý của thời điểm công chứng trong trường hợp tài sản đang định giá
Thời điểm công chứng trong trường hợp này có các ý nghĩa pháp lý sau:
Là mốc xác lập hiệu lực của hợp đồng nếu các điều kiện pháp lý đã được đáp ứng;
Không đồng nghĩa với việc giá trị tài sản đã được xác định;
Là căn cứ xác định thời điểm ràng buộc nghĩa vụ chờ kết quả định giá;
Là mốc xác định trách nhiệm nếu một bên không hợp tác trong quá trình định giá.
Theo “Điều 6 Luật Công chứng 2024”, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, nhưng chỉ trong phạm vi các nội dung đã được xác định và ghi nhận rõ ràng.
Rủi ro pháp lý khi công chứng hợp đồng trong quá trình định giá
Việc công chứng hợp đồng khi tài sản đang trong quá trình định giá tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi thỏa thuận không chặt chẽ:
Tranh chấp về giá trị tài sản sau khi có kết quả định giá;
Một bên không chấp nhận kết quả định giá;
Hợp đồng bị tuyên vô hiệu do nội dung không xác định được;
Khó xác định trách nhiệm khi giao dịch không tiếp tục được thực hiện.
Thực tiễn cho thấy, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc hợp đồng công chứng không làm rõ hậu quả pháp lý trong trường hợp kết quả định giá không đạt kỳ vọng của một bên.
Theo “Điều 17 Luật Công chứng 2024”, công chứng viên có nghĩa vụ:
Kiểm tra tính xác định và khả thi của nội dung hợp đồng tại thời điểm công chứng;
Giải thích rõ hậu quả pháp lý của việc chưa xác định giá trị tài sản;
Từ chối công chứng nếu việc định giá chưa hoàn tất làm cho hợp đồng không thể thực hiện.
Công chứng viên không có thẩm quyền định giá tài sản, mà chỉ kiểm soát tính hợp pháp của thỏa thuận liên quan đến việc định giá.
Kết luận
Công chứng hợp đồng khi tài sản đang trong quá trình định giá không bị pháp luật cấm, nhưng chỉ được thực hiện khi nội dung hợp đồng bảo đảm tính xác định và khả thi. Thời điểm công chứng là mốc xác lập hiệu lực của hợp đồng, không phải là thời điểm xác nhận giá trị tài sản. Việc soạn thảo chặt chẽ cơ chế định giá và hậu quả pháp lý là yếu tố quyết định để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
