Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, nhiều thửa đất được cấp Giấy chứng nhận đứng tên hộ gia đình. Khi thực hiện mua bán đất hộ gia đình, bắt buộc phải có sự tham gia của tất cả thành viên có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không ít trường hợp một hoặc nhiều thành viên đang đi làm ăn xa, ở tỉnh khác hoặc ở nước ngoài, gây khó khăn cho việc ký kết hợp đồng công chứng. Vậy xử lý thế nào để giao dịch vẫn hợp pháp? Bài viết dưới đây phân tích cụ thể căn cứ pháp lý và phương án thực hiện đúng quy định.
>>> Xem thêm: Khi cần chứng thực, đừng quên văn phòng công chứng luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn.
1. Mua bán đất hộ gia đình cần đáp ứng điều kiện pháp lý nào?
1.1. Đặc điểm pháp lý của mua bán đất hộ gia đình
Mua bán đất hộ gia đình là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, không phải cá nhân riêng lẻ.
Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất gồm các thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.
Do đó, quyền sử dụng đất là tài sản chung của các thành viên đủ điều kiện.
1.2. Điều kiện ký hợp đồng khi mua bán đất hộ gia đình
Theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải được sự thỏa thuận của các thành viên có quyền.
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, khi thực hiện mua bán đất hộ gia đình, bắt buộc:
Tất cả thành viên có quyền phải ký hợp đồng công chứng; hoặc
Có văn bản ủy quyền hợp pháp cho người đại diện ký thay.
2. Mua bán đất hộ gia đình khi có người đi làm ăn xa xử lý thế nào?
2.1. Trường hợp người đi xa vẫn có thể về ký trực tiếp
Nếu thành viên có quyền sử dụng đất có thể sắp xếp thời gian về địa phương, đây là phương án đơn giản và an toàn nhất. Người này sẽ trực tiếp ký tại văn phòng công chứng cùng các thành viên còn lại.
2.2. Trường hợp phải ủy quyền khi mua bán đất hộ gia đình
Khi người đi làm ăn xa không thể về ký trực tiếp, có thể lập văn bản ủy quyền cho người khác trong hộ gia đình ký thay.
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận theo đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Văn bản ủy quyền liên quan đến bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực.
Nếu người đi xa đang ở nước ngoài, văn bản ủy quyền cần được công chứng tại cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam hoặc hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định.
2.3. Trường hợp không thể liên hệ được người đi xa
Nếu không liên hệ được hoặc người đó không đồng ý ký hoặc ủy quyền, giao dịch mua bán đất hộ gia đình không thể thực hiện hợp pháp. Mọi trường hợp tự ý ký thay đều tiềm ẩn nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
>>> Xem thêm: Việc sang tên sổ đỏ sẽ đơn giản hơn rất nhiều khi bạn chọn đúng Dịch vụ sang tên sổ đỏ uy tín.
3. Rủi ro pháp lý khi mua bán đất hộ gia đình thiếu chữ ký
Một số rủi ro phổ biến:
Hợp đồng công chứng có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm chủ thể;
Không hoàn tất thủ tục sang tên;
Phát sinh tranh chấp kéo dài giữa các thành viên;
Bên mua có nguy cơ mất tiền, mất đất.
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu.
4. Ví dụ minh họa thực tế về mua bán đất hộ gia đình có người đi xa
Ví dụ: Hộ gia đình ông A gồm 4 thành viên được cấp sổ đỏ đứng tên “Hộ ông A”. Con trai ông A đang làm việc tại Nhật Bản. Gia đình muốn bán thửa đất. Do không thể về nước, người con lập văn bản ủy quyền tại Đại sứ quán Việt Nam ở Nhật Bản, ủy quyền cho cha ký hợp đồng chuyển nhượng. Văn bản được hợp pháp hóa và nộp kèm hồ sơ công chứng. Văn phòng công chứng chấp nhận và giao dịch được thực hiện hợp pháp.
Ngược lại, nếu không có ủy quyền mà chỉ mình ông A ký hợp đồng thì hợp đồng có nguy cơ bị vô hiệu.
✔ Mua bán đất hộ gia đình bắt buộc phải có chữ ký của tất cả thành viên có quyền hoặc văn bản ủy quyền hợp pháp. ✔ Trường hợp có người đi làm ăn xa, cần lập ủy quyền công chứng đúng quy định. ✔ Không nên tự ý ký thay để tránh rủi ro pháp lý. ✔ Nên kiểm tra kỹ thành viên hộ gia đình sử dụng đất trước khi giao dịch.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
