Góp vốn bằng đất là một hình thức phổ biến trong các dự án kinh doanh, đầu tư hoặc hợp tác làm ăn giữa các cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên, nếu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), việc góp vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng mà người góp vốn có thể chưa lường trước. Bài viết sau sẽ phân tích cụ thể những rủi ro, căn cứ pháp luật và đưa ra ví dụ minh họa thực tế để bạn có cái nhìn đầy đủ.
Theo Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020, góp vốn là việc tổ chức, cá nhân đưa tài sản của mình vào doanh nghiệp để trở thành thành viên hoặc cổ đông. Trong số các loại tài sản được phép góp vốn, đất đai là loại tài sản có giá trị lớn và cần tuân thủ các điều kiện chặt chẽ theo quy định pháp luật đất đai.
1.2 Điều kiện để góp vốn bằng đất
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, để được sử dụng đất làm tài sản góp vốn, người sử dụng đất phải đáp ứng đủ 4 điều kiện:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Đất không có tranh chấp
Vẫn còn thời hạn sử dụng đất
Đất đúng mục đích sử dụng theo quy hoạch
Như vậy, nếu đất chưa có sổ đỏ thì không đủ điều kiện pháp lý để trở thành tài sản góp vốn.
⚠️ 2. Những rủi ro khi góp vốn bằng đất chưa có sổ đỏ
2.1 Hợp đồng góp vốn vô hiệu
Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, ý chí và hình thức. Nếu góp vốn bằng đất mà không có sổ đỏ, tức là không có căn cứ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất, thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể và tài sản.
2.2 Không thể công chứng hoặc đăng ký giao dịch
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như mua bán, tặng cho, góp vốn bắt buộc phải công chứng. Khi đất chưa có sổ đỏ, công chứng viên không thể xác định được chủ quyền, dẫn đến không thể thực hiện thủ tục công chứng.
Việc không có giấy tờ hợp pháp về đất đai khiến người góp vốn dễ bị đối tác phủ nhận giao dịch. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, người góp vốn có nguy cơ mất trắng tài sản.
Ví dụ thực tế: Anh Minh góp vốn cùng chị Hằng mở công ty bằng mảnh đất do gia đình để lại, chưa được cấp sổ đỏ. Hai người ký hợp đồng viết tay. Sau một năm, chị Hằng phủ nhận giá trị góp vốn và không chia lợi nhuận. Anh Minh không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hợp đồng không công chứng nên không được pháp luật công nhận.
2.4 Có thể bị xử phạt hành chính
Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hành vi góp vốn bằng đất không có giấy chứng nhận có thể bị xử phạt hành chính lên tới 20 triệu đồng, tùy theo diện tích và mức độ vi phạm.
>>> Xem thêm: Trách nhiệm bồi thường của văn phòng công chứng khi xảy ra sai sót là gì?
✅ 3. Giải pháp nếu muốn góp vốn bằng đất chưa có sổ đỏ
3.1 Làm thủ tục xin cấp sổ đỏ
Người sử dụng đất cần nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024. Việc có sổ đỏ là điều kiện tiên quyết để thực hiện hợp pháp các giao dịch góp vốn.
3.2 Chỉ ký hợp đồng góp vốn sau khi có sổ đỏ
Chỉ nên ký hợp đồng sau khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký và được cấp sổ đỏ. Khi đó, hợp đồng mới có thể được công chứng và đảm bảo tính pháp lý.
3.3 Lập biên bản thỏa thuận có điều kiện
Trong trường hợp các bên có thiện chí nhưng chưa đủ điều kiện pháp lý, có thể lập văn bản thỏa thuận góp vốn có điều kiện: “Chỉ có hiệu lực sau khi hoàn tất việc cấp sổ đỏ.”
>>> Xem thêm: Công chứng mua bán xe được thực hiện ở đâu, mất bao nhiêu thời gian và cần chuẩn bị gì?
🧠 Kết luận
Góp vốn bằng đất chưa có sổ đỏ là hành vi không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, dễ gây ra tranh chấp và thiệt hại lớn về tài chính. Dù xuất phát từ sự tin tưởng, nhưng nếu không có căn cứ pháp lý rõ ràng thì người góp vốn có thể bị mất trắng tài sản. Việc hoàn tất sổ đỏ trước khi góp vốn là bước đi cần thiết để đảm bảo quyền lợi và an toàn pháp lý.
Nếu bạn cần kiểm tra tính pháp lý của mảnh đất trước khi góp vốn, hoặc soạn hợp đồng hợp lệ, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được hỗ trợ miễn phí và tư vấn tận nơi.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
