Trong nhiều gia đình, quyền sử dụng đất được cấp đứng tên “hộ gia đình”. Khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng nhưng có một hoặc một số thành viên không đồng ý, rất dễ dẫn đến tranh chấp đất hộ gia đình. Việc tự ý bán đất khi chưa có sự thống nhất của tất cả thành viên có quyền có thể khiến hợp đồng bị vô hiệu, gây thiệt hại cho cả bên bán và bên mua. Vậy pháp luật quy định xử lý tình huống này như thế nào? Bài viết dưới đây phân tích cụ thể căn cứ pháp lý và các phương án giải quyết hợp pháp.
>>> Xem thêm: Giải pháp toàn diện cho nhu cầu công chứng của bạn.
1. Tranh chấp đất hộ gia đình phát sinh khi nào? Quyền của các thành viên ra sao?
1.1. Thế nào là tranh chấp đất hộ gia đình?
Tranh chấp đất hộ gia đình là tranh chấp phát sinh giữa các thành viên trong cùng hộ gia đình về quyền quản lý, sử dụng, định đoạt thửa đất được cấp chung cho hộ gia đình.
Tranh chấp thường phát sinh khi:
Không thống nhất việc bán, tặng cho, thế chấp đất;
Tranh cãi về quyền của từng thành viên;
Mâu thuẫn về giá bán, thời điểm bán;
Có người cho rằng mình bị bỏ qua quyền lợi.
1.2. Quyền định đoạt đất của hộ gia đình theo quy định pháp luật
Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất gồm các thành viên có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.
Theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015:
Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình do các thành viên thỏa thuận.
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, khi bán đất hộ gia đình, bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả thành viên có quyền.
2. Người trong hộ gia đình không đồng ý bán đất – có được tự ý bán không?
2.1. Tự ý bán đất khi có người không đồng ý có hợp pháp không?
Câu trả lời là không hợp pháp.
Nếu thiếu chữ ký hoặc sự ủy quyền hợp pháp của một thành viên có quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể và ý chí tự nguyện.
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự phải có sự tự nguyện của các bên có quyền.
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm điều cấm của luật có thể bị vô hiệu.
3. Cách giải quyết tranh chấp đất hộ gia đình khi có người không đồng ý bán
3.1. Thương lượng, hòa giải trong gia đình
Đây là giải pháp ưu tiên:
Làm rõ quyền lợi của từng thành viên;
Thống nhất phương án phân chia lợi ích;
Có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia hoặc ủy quyền.
3.2. Tách quyền sử dụng đất (nếu đủ điều kiện)
Nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa, các thành viên có thể:
Thỏa thuận chia phần đất riêng;
Mỗi người tự quyết định phần quyền của mình;
Hạn chế mâu thuẫn kéo dài.
3.3. Khởi kiện ra Tòa án giải quyết tranh chấp đất hộ gia đình
Nếu không thể thỏa thuận, một hoặc nhiều thành viên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án:
Xác định thành viên có quyền sử dụng đất;
Xác định tỷ lệ quyền của từng người;
Phân chia tài sản chung;
Giải quyết quyền định đoạt hợp pháp.
Theo quy định về tố tụng dân sự, tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện (đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất).
4. Ví dụ minh họa thực tế về tranh chấp đất hộ gia đình
Ví dụ: Hộ gia đình ông A gồm 4 thành viên được cấp sổ đỏ đứng tên “Hộ ông A”. Ông A và vợ muốn bán đất để đầu tư kinh doanh nhưng con trai không đồng ý vì đang sinh sống trên đất. Ông A tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng với người mua. Sau đó, người con khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng.
Tòa án xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, việc ký hợp đồng thiếu sự đồng ý của thành viên có quyền là trái pháp luật và tuyên hợp đồng vô hiệu. Hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
✔ Khi có người không đồng ý bán đất, không được tự ý chuyển nhượng, nếu không sẽ phát sinh tranh chấp đất hộ gia đình. ✔ Giải pháp ưu tiên là thương lượng, hòa giải và lập thỏa thuận hợp pháp. ✔ Nếu không đạt được thống nhất, có thể yêu cầu Tòa án giải quyết. ✔ Trước khi giao dịch, cần xác định chính xác thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
