Trong quá trình khai thác và giao dịch tài sản, đặc biệt là bất động sản, việc thay đổi mục đích sử dụng tài sản là nhu cầu phổ biến của các chủ thể. Khi hợp đồng liên quan đến tài sản được lập hoặc sửa đổi trong bối cảnh mục đích sử dụng đã hoặc sẽ thay đổi, vấn đề công chứng hợp đồng đặt ra nhiều yêu cầu pháp lý nghiêm ngặt. Nếu không nhận diện đúng phạm vi và thời điểm hợp pháp của việc thay đổi mục đích sử dụng, hợp đồng có thể bị từ chối công chứng hoặc tiềm ẩn nguy cơ vô hiệu. Bài viết phân tích chuyên sâu việc công chứng hợp đồng khi có thay đổi mục đích sử dụng tài sản theo pháp luật hiện hành.
Thay đổi mục đích sử dụng tài sản trong hợp đồng được hiểu như thế nào?
Thay đổi mục đích sử dụng tài sản là việc chủ thể sử dụng tài sản không còn theo mục đích ban đầu đã được xác lập về mặt pháp lý hoặc theo thỏa thuận trước đó, mà chuyển sang một mục đích khác.
Trong thực tiễn, thay đổi mục đích sử dụng thường phát sinh trong các trường hợp:
Chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất ở sang đất thương mại, dịch vụ hoặc ngược lại);
Thay đổi mục đích sử dụng nhà, công trình xây dựng;
Thay đổi mục đích khai thác tài sản gắn với hợp đồng thuê, mượn, hợp tác.
Việc thay đổi này không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn là vấn đề pháp lý chịu sự kiểm soát chặt chẽ của pháp luật chuyên ngành.
Cơ sở pháp lý điều chỉnh công chứng hợp đồng khi thay đổi mục đích sử dụng tài sản
Việc công chứng hợp đồng trong trường hợp có thay đổi mục đích sử dụng tài sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật, trong đó trọng tâm gồm:
Bộ luật Dân sự 2015;
Luật Công chứng 2024;
Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn (đối với đất đai);
Pháp luật chuyên ngành liên quan đến từng loại tài sản.
Theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi nội dung không vi phạm điều cấm của luật. Đồng thời, “Điều 44 Luật Công chứng 2024” cho phép công chứng viên từ chối công chứng nếu hợp đồng có nội dung trái pháp luật hoặc không đủ điều kiện thực hiện.
Công chứng hợp đồng khi mục đích sử dụng tài sản đã thay đổi
Trường hợp mục đích sử dụng đã được thay đổi hợp pháp
Nếu tại thời điểm công chứng, mục đích sử dụng tài sản đã được thay đổi hợp pháp theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc phù hợp với quy định pháp luật, công chứng viên có thể tiến hành công chứng hợp đồng trên cơ sở:
Kiểm tra tình trạng pháp lý hiện tại của tài sản;
Đối chiếu giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng mới;
Ghi nhận đúng mục đích sử dụng tài sản trong nội dung hợp đồng.
Trong trường hợp này, công chứng phản ánh hiện trạng pháp lý hợp pháp của tài sản tại thời điểm công chứng, không làm phát sinh hay hợp thức hóa việc thay đổi mục đích.
Trường hợp mục đích sử dụng đã thay đổi nhưng chưa được pháp luật công nhận
Đây là trường hợp tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nhất. Nếu tài sản đang được sử dụng trái với mục đích đã được xác lập hợp pháp, công chứng viên không có cơ sở để công chứng hợp đồng ghi nhận mục đích sử dụng mới.
Theo nguyên tắc, công chứng viên:
Không được công chứng hợp đồng có nội dung trái pháp luật;
Không được ghi nhận hiện trạng sử dụng trái phép như một tình trạng hợp pháp.
Việc công chứng trong trường hợp này có thể bị từ chối nhằm bảo đảm tuân thủ pháp luật.
Công chứng hợp đồng khi có thỏa thuận thay đổi mục đích sử dụng trong tương lai
Trong nhiều hợp đồng, các bên chỉ thỏa thuận dự kiến thay đổi mục đích sử dụng tài sản trong tương lai, sau khi đáp ứng đủ điều kiện pháp lý.
Trường hợp này, công chứng viên có thể công chứng hợp đồng nếu:
Nội dung thỏa thuận không khẳng định mục đích sử dụng đã thay đổi;
Chỉ ghi nhận cam kết hoặc nghĩa vụ thực hiện thủ tục thay đổi mục đích;
Không làm phát sinh việc sử dụng tài sản trái phép tại thời điểm công chứng.
Theo “Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015”, hợp đồng là sự thỏa thuận nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ, do đó việc cam kết thực hiện thủ tục pháp lý trong tương lai là phù hợp nếu không vi phạm điều cấm.
Ý nghĩa pháp lý của công chứng trong trường hợp thay đổi mục đích sử dụng tài sản
Công chứng hợp đồng trong bối cảnh thay đổi mục đích sử dụng tài sản có các ý nghĩa pháp lý quan trọng:
Xác lập giá trị pháp lý của thỏa thuận tại thời điểm công chứng;
Là căn cứ chứng minh ý chí và cam kết của các bên;
Không làm phát sinh quyền sử dụng tài sản trái với mục đích được pháp luật cho phép;
Không thay thế quyết định của cơ quan nhà nước về việc cho phép thay đổi mục đích sử dụng.
Theo “Điều 6 Luật Công chứng 2024”, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, nhưng không có giá trị hợp pháp hóa hành vi vi phạm pháp luật.
Trách nhiệm và giới hạn của công chứng viên
Theo “Điều 17 Luật Công chứng 2024”, công chứng viên có nghĩa vụ:
Kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản tại thời điểm công chứng;
Giải thích rõ hậu quả pháp lý của việc thay đổi mục đích sử dụng;
Từ chối công chứng nếu hợp đồng nhằm hợp thức hóa việc sử dụng tài sản trái pháp luật.
Công chứng viên không có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng tài sản, mà chỉ xác nhận tính hợp pháp của giao dịch tại thời điểm công chứng.
Kết luận
Công chứng hợp đồng khi có thay đổi mục đích sử dụng tài sản là vấn đề pháp lý nhạy cảm, đòi hỏi sự phân biệt rõ giữa hiện trạng sử dụng thực tế và tình trạng pháp lý được pháp luật công nhận. Công chứng chỉ có giá trị xác lập thỏa thuận hợp pháp tại thời điểm công chứng, không làm phát sinh hay hợp thức hóa việc thay đổi mục đích sử dụng trái quy định. Việc hiểu đúng vai trò và giới hạn của công chứng là yếu tố then chốt để bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch liên quan đến tài sản.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
